소액 임차인 최우선변제권

□■□ 최우선변제권 이란

임차주택의 경매나 공매시 임차인이 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자 보다 먼저 매각 가격의 2분의 1 범위 내에서 배당 받을 수 있는 제도(주택임대차보호법 제8조)

 

주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

② 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

□■□ 요건

① 보증금이 소액일 것

② 경매개시결정기입등기 전에 대항력 요건을 갖출 것

③ 배당요구를 할 것

 

□■□ 내용

1. 소액임차인 기준

① 보증금 소액

소액임차인에 해당되느냐의 제1기준은 보증금이 소액이어야 한다.

 

② 선순위 담보물권 설정일

선순위 담보물권 설정일 당시 기준금액 이하여야 한다. (★ 전입 당시 보증금이 기준이 아니다.)

1순위 근저당권은 대부분 말소기준등기이자 소액임차인 기준등기 역할을 한다.

 

그러나 말소기준등기 = 소액임차인 기준등기 아니다. 말소기준 등기 중 저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보물권은 소액임차인 기준등기에 해당.

 

반면 압류와 가압류는 담보물권이 아니기 때문에 소액임차인 여부를 판단하는 기준등기가 아니다.

 

③ 예외 - 담보물권이 없는 경우

근저당권이나 담보가등기 등 담보물권이 없거나 1순위 담보물권이 전액 배당 후, 배당금이 남았으나 다음 순위의 근저당권이 없고 가압류나 압류, 공과금채권, 일반임금채권, 경매개시결정기입등기 등만 있는 경우

 

2. 소액임차인이 우선변제권 겸유

소액임차인이 확정일자를 받아 우선변제권의 요건까지 겸비한 경우, 보증금 중 일정액을 최우선순위로 배당 받고 이어 우선변제권의 성립 시기 (대항력 요건 + 확정일자)에 따라 나머지 금액을 배당 받는다.

 

만일 소액임차인이면서 대항력까지 있다면 보증금의 일부에 대해서는 최우선변제를 받고, 나머지 보증금을 반환받을 때까지 대항력에 기해 인도를 거부할 수 있다.

 

3. 소액임차인은 같은 순위

소액임차인이 여러 명인 경우 배당순위는 그들의 대항력요건 취득 시기(전입일자)에 관계없이 같은 순위

 

예시) 매각가액이 1억 2,000만원이라면 최우선변제금액은 1/2인 6,000만원 한도내에서 배당

 

A, B, C 각각 3,200만원을 최우선변제 받을 수 있으나, 합계액이 9,600만원으로 배당할 금액 6,000만원을 초과하기 때문에 최우선변제액의 비율에 따라 안분배당 하게 된다.

 

A, B, C 각각 2,000만원(6,000만원 * 3,200만원 / 9,600만원)씩 배당

 

 

4. 보증금의 증감·변동

▣ 보증금 증액

임대차긴간 동안 보증금의 증감 또는 변동이 있는 경우 소액임차인 여부 판단시점은 배당요구 시점으로 

전입당시 보증금이 적어(7,000만원) 소액임차인에 해당됐으나 갱신 과정에서 보증금이 증액(1억원)되어 

한도 초과하면 소액임차인에 해당되지 않아 최우선변제를 받을 수 없다

 

▣ 보증금 감액

계약 체결당시 9,500만원 초과하여 최우선변제 대상이 아니더라도 경매개시결정 기입등기 이전에 보증금의 

감액이 이루어지면 보호를 받을 수 있다. 그러나 보증금 감액은 배당요구 종기까지 가능하다.

 

 

□■□ 대상

1. 대지만 매각대금

대지와 주택의 소유자가 동일한 경우 대지만 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있다.

주택과 대지가 따로 경매되는 경우에도 임차인은 각 경매절차에 참여하여 최우선변제를 받을 수 있다.

 

2. 대지 저당권 설정 후 건물 신축시 대지의 최우선변제권

토지의 저당권자는 신축건물에 대해 일괄경매신청 할 수 있으나, 건물의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다. 

저당권자는 신축 건물의 소유자가 저당권설정자인 경우에 한해 일괄경매를 신청할 수 있다.

 

3. 토지건물 일괄경매 후 건물만 취하

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 대한 근저당권자가 대지 및 건물에 대해 경매를 신청 후 건물에 대한 경매신청을 취하한 경우, 소액 임차인은 대지의 미각대금에서 담보물권자보다 먼저 배당 받을 수 있다.

 

4. 미등기주택 소액임차인 대지에서 최우선변제 여부

 

소유권등기가 되지 아니한 미등기 주택을 임차한 임차인이 주택대지의 환가대금에서 최우선변제권을 행사할 수 있다.

 

 

□■□ 우선변제권과 최우선변제권의 차이

① 보증금 제한

우선변제권 -  대지를 포함한 주택의 환가대금 전부에서 배당을 받으며, 보증금의 제한이 없다.

최우선변제권 - 대지 포함 주택가액의 2분의 1 한도 내에서 배당 받는다.

② 대항력 요건 개시일

우선변제권 - 배당요구종기일까지 대항력 요건을 갖추어도 우선변제권을 행사할 수 있다

최우선변제권 - 경매개시결정 등기 전에 대항력 요건을 갖추어야 한다

 

③ 나대지에 저당권 설정 후 주택 신축

우선변제권 - 나대지 저당권자는 건물의 확정일자 임차인보다 배당 순위에 앞서 임차인에게 대지에 대해 우선변제권을 인정받더라도 불이익을 받지 않는다

 

최우선변제권 - 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우까지 최우선변제권을 인정하면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게되는 범위가 확대

 

< 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 비교>