권리분석의 첫걸음 '대항력'

권리분석은 '말소기준등기에서 시작하여 대항력에서 끝난다'는 말이 있을 정도로 대항력은 권리분석에서 매우 중요하다고 할 수 있다

 

□■□ 대항력 이란

임차주택의 양도 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속 기간의 보장을 받으며 보증금도 보호받을 수 있는 권리.

 

즉, 집주인이 변경되거나 살던 집이 경매를 당한 경우 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭없이 거주할 수 있고 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리.

 

제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

□■□ 발생시기

1. 대항력 요건

주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 발생

★임차인이 점유 하지 않고 주민등록만 등재됐거나 점유는 하고 있는데 주민등록이 없으면 요건이 성립되지 않는다.

 

2. 주의할 점

① 대항력요건과 대항력은 다르다

대항력 요건을 규정한 주택임대차보호법 제3조 제1항의 임차인은 일반 임대차의 임차인에 대한 규정이지 법원경매나 공매에도 적용되는 임차인이 아니다.

 

일반임대차 : 대항력 요건 = 대항력

경·공매 : 대항력 요건 ≠ 대항력(대항력요건 > 말소기준등기)

 

② 대항력와 우선변제권은 다르다

대항력이 있으면 보증금을 돌려 받을 수 있으나, 보증금을 매각대금이 아닌 매수인으로부터 따로 받는 다는 의미로 만일 임차인이 보증금을 경매절차에서 받으려면 확정일자를 받아야 한다.

3. 주택의 인도

임차인이 대항력을 갖추려면 주택을 점유하고 있을 것( 물건을 사실상 지배하고 있는 것)

예) 이삿짐만 옮기는 경우와 임차주택의 열쇠를 교부받는 경우도 점유에 해당

 

4. 주민등록

주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치해야 한다.

① 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록

 

② 간접점유자의 주민등록

 

▣ 임차권의 적법한 양도나 전대

대항력 요건을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인이 전입신고 기간 내에 전입시고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면, 비록 임차권의 양도나 전대에 의해 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도, 원래의 임차인 갖는 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속한다.

 

▣ 간접점유자의 주민등록은 유효한 공시방법이 될 수 없다.

대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정된다.

 

다만, 임차인이 임차주택을 간접점유의 방법으로 인도 받은 경우 주민등록은 간접점유자인 임차인의 주민등록이 아니라 직접점유자의 주민등록을 요한다.

 

5. 공부상의 표시와 주민등록 불일치

① 단독주택

㉮원칙

단독주택(다가구용 단독주택 포함)은 건축물관리대장 내지 등기사항전부 증명서의 지번과 주민등록 지번일 일치

 

㉯ 다가구 주택

건축법상 단독주택에 해당되므로 주민등록은 지번만 기재하면 된다

 

㉰ 건축물관리대장 지번과 등기사항전부증명서 지번이 다른 경우

첫째, 공부상의 대장(건축물관리대장)과 주민등록이 불일치하는 경우 대항력이 인정되지 않는다.

 

둘째, 주택의 보존등기 후 토지의 분할 등으로 인하여 토지대장, 건축물대장 등의 주택표시는 분할 수의 지번으로 등재됐으나, 등기부는 분할 전의 지번으로 기재 되어 있는 경우 임차인의 전입신고 방법은 두 가지로써 등기부상의 지번으로 경우와 건축물대장 상의 지번으로 하는 경우

 

② 공동주택

㉮원칙

공동주택은 지번 외에 동·호수도 기재해야 한다.

동·호수를 누락하거나 주민등록상 동·호수와 다르게 기재된 경우 대항력을 취득할 수 없다.

 

㉯ 임대차계약서에 동·호수 누락

임대차계약서에 아파트의 명칭과 동·호수가 누락되었다 하더라도 주민등록과 실제 거주하는 주택이 일치하면 대항력에 아무런 영향도 없다.

 

단, 상가건물임대차의 경우 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로 공시되므로 임대차계약서의 목적물 표시가 건축물관리대장이나 등기부등본의 표시와 일치해야 대항력이 성립

 

㉰ 집합건물 공용부분 임차인은 전유부분에 전입시고 해야 한다.

다세대주택의 공용부분을 주거목적으로 임차한 경우, 임차한 공용부분이 아닌 점유부분에 전입신고를 해야 한다.