권리분석 중 임차인의 가장유무 판단하기

권리분석 과정에서 가장 임차인 때문에 전쟁을 치를 정도로 힘든 경험을 해본 적이 있을 것이다.

심증은 있는데 물증이 없어서 고민만 할 때도 있다.

 

약한 고리를 잘 공략하면 대박이고, 어설프게 손대면 쪽박을 찰 수 있기 때문이다. 그래서 임차인의 가장 유무를 판단하는 것은 쉽지 않지만 가장 임차인 식별코드를 정리하면 다음과 같다.

 

 

□■□ 가장 임차인 식별 요령

1. 임대차 계약서

중개업자없이 임대차계약서를 쌍방 합의로 작성이 되었을 경우.

계약일은 10년전인데 계약서 양식은 최신의 것을 사용한 경우.

계약서는 10년전인데 핸드폰 번호는 최근 것을 기재한 경우 등 내용이 부실하다.

중개업자가 날인한 인감이 계약서 작성 이후에 관할 관청에 등록된 경우도 있다.

 

2. 전입일자

경매개시결정 등기가 임박해 전입신고를 했거나 1개월 전후로 신고한 경우.

경매개시 결정 3개월 전에 전입한 임차인에 대해 배당 배제한 사례가 있는 경우. 

임대차계약서 작성일자와 전입신고일 사이에 상당한 시차가 있는 경우.

채무자는 적어도 경매개시결정 6개월 전부터 경매 진행 여부를 알 수 있어 맘먹기에 따라 얼마든지 가장 임차인을 만들 수 있다.

 

3. 확정일자

확정일자는 두 종류로 나눌 수 있는데,

먼저 보증금이 고액일 경우 확정일자 받은 날이 경매개시결정 기입등기에 임박해서거나 아니면 개시 결정 이후.

보증금이 소액이어서 최우선변제권에 해당할 때는 확정일자를 안 받은 경우.

 

4. 보증금

보증금이야 말로 가장 임차인을 밝혀낼 수 있는 히든 카드다.

인도소송 중 실제 보증금이 오간 증빙자료(온라인 송금 영수증, 은행 입금영수증 등)를 요구할 때 거의 대부분 제시하지 못한다.

보증금액이 시세와 맞지 않는다.

 

가장 임차인의 한계가 전입신고는 10년 전에 했는데 임차보증금은 현재 시점(신고 당시)으로 한 경우.

시세에 비해 터무니없이 비싸거나 터무니없이 저렴한 가격에 신고돼 경우도 있다.

계약 관행과 달리 보증금을 계약일에 일시불로 지불한 경우.

소송 시 임차보증금을 대부분 현금으로 지급했기 때문에 입금 내역을 입증하지 못한다. 

 

5. 임대차 관계대차관계

부부관계, 부모와 자식 관계, 사위 집에 장모가 전세로 사는 경우, 형제·동서·친인척 간, 사장과 종업의 관계,

임차인이 미성년자로 경제능력이 없는 경우 등등

 

6. 각종 고지서

관리비, 도시가스, 전기요금, 신문대금, 우편물 등 각종 고지서가 누구 명의로 발급되었는지 확인