권리분석 - 전세권

□■□ 전세권이란

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 

후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 먼저 받을 수 있는 권리

 

민법 제303조(전세권의 내용)

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

 

□■□ 전세권의 존속기간

전세권의 존속기간은 당사자간 약정으로 정할 수 있다.

존속기간은 최장기 10년을 넘을 수 없으며, 주택의 경우 1년 미만으로 전세권을 설정할 수 없다. 

기간을 1년 미만으로 정했을 경우 1년으로 본다.

 

기간의 정함이 없는 전세권은 각 당사자가 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고,

상대방이 그 통고를 받은 날로 부터 6월이 경과하게 되면 전세권은  소멸된다.

 

또한 전세권기간이 만료가 되면 전세권은 당사자 사이의 약정에 의하든 법정에 의하든 갱신할 수 있다.

 

법정갱신이란 전세권 설정자(건물주)가 전세권의 존속기간 만료 전인 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권이 설정된 것으로 본다.

 

법적 갱신에 의해 전세권의 존속기간이 연장되면 새로 등기를 하지 않더라도 제삼자에게 대항할 수 있다.

단, 기간에 관하여는 존속기간의 정함이 없는 것으로 본다. 따라서 전세권자든 집주이든 언제든지 전세권의 소멸 통보를 할 수 있으며, 소멸 통보를 받은 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸된다.

 

권리분석의 첫걸음 '대항력'

 

□■□ 전세권의 권리분석

1. 후순위 전세권은 소멸

후순위 전세권은 경매절차에서 전세보증금을 배당 받건 못 받건, 존속기간이 남아있건 만료됐건 소멸한다.

 

 

2. 선순위 전세권

① 원칙 - 인수

선순위 전세권은 존속기간이 남았든 아니면 존속기간이 지났든 매수인이 인수해야 한다는 원칙.

 

② 예외 - 소멸

선순위 전세권이 소멸되는 경우 두 가지

 

첫째, 경매 신청

선순위 전세권자가 전세보증금을 받기 위해 경매를 신청한 경우

 

전세권은 특수한 용익물건으로 담보물권의 성질도 있다. 즉, 전세권은 저당권처럼 후순위 권리자보다

먼저 배당을 받을 뿐만 아니라 전세권에 기해 경매신청을 할 수 있다. 이 경우 선순위 전세권은 존속기간 유무에

관계없이 매각으로 소멸

 

둘째, 배당요구

배당요구를 하면 역시 소멸된다. 선순위 전세권자 존속기간의 이익을 포기하고 전세 보증금을 돌려 받겠다는 

의사표시인 배당요구를 하면 선순위 전세권은 소멸된다.

 

③ 선순위 전세권자가 못 받은 전세보증금 

배당받지 못한 전세금은 무담보 채권으로 전세권자는 전세권설정자의 다른 재산에 대해 가압류 후 강제집행을 거쳐 회수해야 한다. 그러나 경매를 당한 집주인의 다른 재산이 있기를 기대하는 것은 어려운 일이다.

사실상 회수 불능이라고 봐야 한다.

 

이점이 대항력 있는 임차권과 선순위 전세권의 가장 큰 차이다.

만약 선순위 전세권자가 못 받은 전세금을 이류로 인도 요구에 불응할 경우 매수인은 인도명령으로 다툴 수 있다.