부동산 '매수청구권'

□■□ 매수청구권이란

 도시계획사업으로 인하여 재산권이 침해당했을 경우 해당 재산을 매수하도록 매수 의무자에게 청구할 수 있는 권리

 

매수청구권은 뜻 그대로 매수 청구에 대한 권리를 의미하며 공익 사업을 효율적으로 달성하기 위해서 침해되는 개인의  사적 재산권 손실을 줄이기 위해 부여되는 법적인 권리

 

매수청구권은 매수의무자에게 청구하게 되며 매수 의자의 경우에 따라 특별시장·광역시장 · 시장 또는 군수나 당해 사업의 시행자가 된다

 

 

□■□ 법에 명시된 매수청구권

① 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 : 매립면허취득자의 잔여 매립지

② 사회기반시설에 관한 민간 투자법 : 귀속 시설 사업시행자의 사회기반시설 건설 또는 관리·운영

③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 : 토지 소유자의 도시계획시설 부지에 대한 매수청구권, 토지거래의 불허가 처분을 받은 자

④ 도시 및 주거환경정비법 : 정비기반시설의 설치를 위하여 토지나 건축물을 수용당한 자

⑤ 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 : 도시자연공원구역의 지정으로 재산권의 침해가 발생하는 경우

 

□■□ 지상물 매수청구권

타인의 토지에 지상물을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하다가 기간 만료나 기타의 사유로 인하여 용익권이 소멸한 경우에 용익권자 또는 토지 소유자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리

 

※ 지상물 - 건물, 공작물, 수목

※ 용익권 - 타인의 소유물을 사용·수용하는 권리

(지상권, 지역권, 전세권의 용익물권과 임차권, 사용대차권 등의 채권 등 포함 )

 

▣ 지상권자의 갱신청구권 (민법 제283조)

① 지상권 소멸의 경우 건물 기타 공작물 · 수목이 현존할 경우 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

② 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니할 경우 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

 

▣ 임차인의 갱신청구권 (민법 제643조)

- 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 건물·수목 기타 지상건물이 현존할 때는 제283조의 규정을 준용한다

 

 

□■□ 지상물 매수청구권의 대상

① 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가 건물, 미등기 건물도 가능

② 종전 임차인으로부터 건물을 매수하여 점유하고 있으나 아직 등기를 하지 않은 자도 가능

③ 임대차 기간 중에 축조되었다 하더라도 그 만료 시 그 가치가 잔존하고 있으면 가능

④ 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서도 임대인에 의한 해지통고로 인해서 임차권이 소멸된 경우에도 가능

 

 

□■□ 부속물 매수청구권 

▣ 임차인의 부속물 매수청구권(민법 제646조)

① 건물 및 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해서 임대인의 동의 하에 부속한 물건이 있을 경우 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

 

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 전항과 같다

 

▣ 부속물 매수청구권  성립 요건

① 건물 및 기타 공작물의 임대차일 경우

② 임차인이 건물 사용의 편익을 위해 부속시킨 경우

③ 부속물이 독립성을 가진 경우

④ 임대인의 동의를 얻었거나 임대인으로부터 매수하여 부속시킨 경우

⑤ 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우가 아닌 임대차가 종료된 경우

⑥ 일시 사용을 위한 임대차가 아닌 경우