법정지상물권 - 유치권③

 

□■□ 유치권의 유형

경매에서 문제 되는 유치권의 유형은 크게 공사대금 채권과 임차인의 인테리어 시설비 그리고 재개발이나 재건축 시 시공회사나 주택조합에서 이주비 상환청구권을 가지고 주장하는 경우로 볼 수 있다.

 

1. 공사비

① 건물공사비

공사대금은 부동산의 부속물이 아닌 본체의 공사대금으로 토목, 기초, 골조, 창호, 옥상 슬라브, 설비 등을 말한다.

"주택 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관해 생긴 공사금 채권이 있을 경우, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다."

 

(대법원 1995. 09.15. 선고 95다 16202호 판결)

 

② 토지 공사비

아파트를 짓기 위한 기초 파일 공사, 전원주택을 개발하기 위해 임야를 개간하거나 대지를 조성하기 위한 비용도 유치권이 성립할 수 있다.

 

2. 건물 개보수

① 필요비

물건의 보존관리를 위해 지출되는 비용으로써 물건 그 자체의 보존이나 원래의 용법에 따른 사용에 기여하는 것을 말한다. 물건의 직접적인 이용을 위하여 소비되는 비용은 필요비에 해당되지 않는다.

 

임차목적을 달성하기 위해서 반드시 필요한 비용으로 이에 대해서는 비용 전액에 대하여 유치권이 성립되며 임대차 종료 전이라도 청구가 가능하다.

 

② 유익비

비용을 지출함으로써 건물 자체의 객관적 효용 가치가 증대되는 비용.

예를 들어 건물 입구의 진입로를 콘크리트로 포장한 경우, 외부 석재 마감공사, 화장실, 철골 골조 보강 및 보수공사 등이 해당된다.

 

실제로 지출한 비용과 증대된 효용가치 중에서 소유자의 선택에 따라서 유치권이 성립되며, 임대차가 종료된 후에 청구가 가능하다.

 

3. 상가점포

건물의 객관적 가치 상승이 아닌 임차인의 영업적 이익을 위한 지출일 경우 유치권을 주장할 수 없다.

예를 들어 간판, 특수장치, 조명, 난방 기타 설비 등은 유익비에 해당하지 않는다.

 

 

 

4. 공사 중단된 건물의 토지만 낙찰

이 경우 건물의 공사 진척 정도에 따라서 유치권이 성립될 수 있다.

예를 들어 토목공사나 골조공사인 상태에서 건축이 멈췄다면 유치권 성립이 어렵다. 이는 토지와 독립된 건물로 볼 수 있느냐가 중요하다.

 

① 건물 외관 갖춘 경우 - 유치권 성립할 수 있다.

② 건물 외관 갖추지 못한 경우로 바닥 또는 골조 공사만 진행된 경우

건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립된 건물이라고 볼 수 없는 상태로 공사가 중단된 경우

 

- 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하고

- 공사 중단 시까지 발생한 공사대금 채권은 건물의 신축에 관하여 발생한 것이고

- 공사가 중단된 건축물은 별도의 소유권 취득 대상이 아니고 토지의 처분과 운명을 같이 하기 때문에 유치권이 성립하지 않는다.

"건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생할 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다."

 

(대법원 2008.05.30. 자 2007마 98 결정)

 

 

법정지상물권 - 유치권②

 

5. 터파기 상태에서 공사 중단

① 유치권 성립

수급인의 도급계약 목적이 터파기 공사인 경우 유치권이 성립할 수 있다.

 

② 유치권 성립되지 않음

도급계약 목적이 토지 위에 건물을 신축하여 토지와는 별개의 건물에 대한 소유권 취득이 목적인 경우 유치권이 성립하지 않는다. 

 

공사대금 채권은 건물의 신축에 의해 발생하는데 토지는 공사대금 채권과 관련 관계가 없기 때문이다.

 

□■□ 유치권자의 인도

① 인도소송

매수인이 유치권자를 상대로 인도명령을 신청하면 집행 법원에서는 유치권의 진위 여부를 판단할 수 없어 기각 결정을 하게 된다. 유치권 진위 여부의 다툼은 집행 법원이 아닌 별도의 재판부에서 소송을 통해 다툰다.

 

② 인도명령

매수인이 가장 또는 허위 유치권임을 자료를 통해 입증(주로 경매개시 결정 이후의 점유와 배제 특약 등) 시 인도명령 결정을 한다.