법정담보물권 - 유치권 ①

 

 

□■□ 유치권

타인의 부동산을 점유하는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 부동산을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정 담보물권이다.

민법 320조 (유치권의 내용)

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

 

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

□■□ 특징

1. 법정 담보물권임에도 등기할 수 없다.

 

2. 배당을 받을 수 없다.

 

유치권은 배당요구 종기가 없어 매각대금에서 배당을 받을 수 없다. 매각대금에서 배당을 받을 수 없어 말소 대상도 아니다.

 

진성 유치권자를 만났을 때 매각 불허나 받아들여지면 다행이나, 집행 법원에서 매각불허가 등을 받아들이지 않으면 보증금을 포기하거나 매각 대금까지 납부했다면 꼼짝없이 당할 수 있다.

 

□■□ 성립요건

1. 유치권자 목적물 점유

점유는 유치권의 성립요건이자 존속 요건이다. 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다.

 

점유가 제3자에 의해 불법 침탈된 경우, 유치권자가 점유물 반환청구권을 행사하여 점유를 회수하면 유치권이 소멸되지 않은 것으로 본다.

 

채무자와 공동으로 목적물을 점유하거나 타인을 매개로 간접 점유해도 유치권은 성립한다.

민법 제328조 (점유 상실과 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

① 점유의 의미

물건과 일정한 공간적 관계에 있어야 하고, 타인의 지배를 배제할 수 있는 상태에서 어느 정도 계속적이어야 한다.

또한 '외부로부터 인식 가능성' 즉 적어도 사실적 지배에 관심이 있는 자가 인식할 수 있는 정도라야 한다. 

 

외부로부터 인식을 가능하게 하는 표상으로는 현수막, 공고문, 잠금장치, 열쇠 소지 등의 행위다.

 

② 점유의 행태

직접 점유와 나눌 수 있다. 직접점유는 매수희망자들이 유치권의 성립 여부를 판단하는데 어려움이 없지만, 경우 그 행태의 다양성과 추상성으로 인해 어디까지 인정해야 논란이 많다.

 

㉠ 잠금장치 

건물 출입구를 잠금장치로 봉쇄하고 외부에는 현수막이나 또는 안내문을 통해 유치권 행사 중임을 알린다.

 

㉡ 경비용역업체

경비업체와 요역 계약을 체결하고 그 경비업체가 유치권자 대신 부동산을 점유하는 방법.

용역업체 직원이 상주하는 유형과 무인 CCTV 등 무인경비 유형이 있다.

 

㉢ 가처분 등 보전처분

유치권자가 채무자 등이 점유를 방해하거나 방해할 우려가 있을 때, 그 방해배제청구권 또는 보전을 위해 행하는 가처분으로 있다. 

 

가처분의 주문은 '채무자는 실력으로써 별지 목록 기재 건물에 들어가거나 그 밖의 채권자의 위 건물에 대한 점유사용을 방해해서는 아니 된다. 집행관은 위 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.'

 

㉣ 공동 점유

조경, 전기, 미장, 방수, 창호, 냉난방 승강기 등 각 공사시공자들이 채권단을 구성하여 건축물을 공통점 유하는 경우로 채무자를 직접 점유자로 하여 유치자가 간접 점유하는 경우는 인정되지 않는다.

 

 

③ 압류의 효력 발생 전 점유

유치 목적물의 점유 시기는 제한이 있다. 압류 효력 발생(경매개시 결정 기입등기) 전에 점유를 개시한 유치권에 한해 매수인에게 대항할 수 있다.

 

즉, 수십수백억 원의 공사비를 들인 유치권일지라도 경매개시 결정 이후에 점유를 시작했다면 매수인에게 대항할 수 없다.

 

입찰참가자는 집행관이 작성한 현황조사서나 감정평가서, 경매신청 채권자의 근저당권 설정 당시의 기록이나 정황, 탐문조사를 통해 점유 개시 일자를 확인해야 한다.

 

④ 일부 점유

건물 전체를 점유해야만 유치권이 성립하는 것이 아니다. 건물의 일부만 점유해도 유치권이 성립한다.

 

⑤ 간접 점유

유치권자가 목적물을 집행관에게 인도하는 경우, 유치권자가 유치 물을 임대하거나 담보로 제공한 경우 간접 점유가 되어 유치권이 성립한다. 단, 유치 물을 임대, 담보제공 시는 채무자의 승낙이 있어야 한다.

 

 

2. 채권이 유치권 목적물에 관하여 생긴 것

채권이 목적물 자체로부터 발생해야 한다. 채권과 물건과의 관계를 견련 성이라고 한다. 견련 성과 점유는 동시일 필요는 없고, '선 채권 후 점유' 또는 '선 점유 후 채권'도 유치권이 성립한다.

 

 

3. 채권이 변제기 도래

채권의 변제기가 도래하지 않으면 변제기 전의 채무 이행을 강제하는 결과가 되어 유치권이 성립하지 않는다.

 

4. 유치권 배제 특약 없을 것

당사자간에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있는 경우, 그 특약은 유효하다. 따라서 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.