가처분 - 기억해야 할 두 가지

 

 

□■□ 가처분

1. 가처분이란?

금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 보전처분.

어떤 권리관계에 대해 다툼이 있는 경우, 본안 소송 판결이 확정되기까지 많은 시간이 걸리기 때문에 임시로 그 지위를 고정해 놓고 장래에 확정판결을 받아 집행하기 위한 예비적 조치를 말한다.

 

 

권리분석 - 전세권

 

2. 경매에서 기억해야 할 가처분 두 가지

① 처분금지 가처분

처분금지 가처분은 권리분석에서 흔히 말하는 가처분으로 말소기준등기 이후에 오는 가처분은 매각으로 소멸

하지만, 기준등기에 앞서 오는 가처분은 매각으로 소멸되지 않아 어렵게 낙찰 받은 부동산의 소유권을 뺏길 수 있어 조심해야 한다.

 

처분금지 가처분은 목적 부동산에 대한 가처분 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권 설정, 임차권 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지시켜 가처분 당시의 상태대로 현상을 고정 유지할 필요가 있을 때 하는 처분

 

예) 

말소기준등기가 2011년 10월 21일 이고, 근저당권은 2011년 8월 15일로 설정되어 있어서 가처분은 매각으로 소멸되지 않는다.

 

만일 가처분권자가 본안 소송에서 승소하게 될 경우 효력을 가지게 되므로 가처분권자에게 대항할 수 없기때문에 매수인은 소유권을 뺏길 수 있다.

 

 

② 점유이전금지 가처분

점유이전금지가처분은 인도 단계에서 매수인이 온전한 재산권 행사를 위한 예비적 조치임

 

임차인의 과도한 명도비 요구나 인도소송 대상자를 상대로 불가피하게 강제집행을 해야 할 때 안전장치로 해두는 경우로써 매수인이 완강하게 버틸 경우 임차인을 상대로 판결문을 받아 집행관과 함께 집행하려고 찾아갔는데 제3자가 생활하고 있을 경우 매수인은 제3자를 내보낼 수 없다.

 

판결문에 의하면 제3자에게는 효력이 미치지 않기 때문이다.

 

이를 방지하기 위해서 재판이 확정되고 명도집행이 끝날 때까지 점유를 제3자에게 이전하지 못하도록 하는 예비적 조치를 취해야 한다. 그래서 인도소송은 점유이전금지가처분을 같이 한다.

 

점유이전금지 가처분이 꼭 필요하지는 않지만 상대방이 깐깐하거나 명도저항이 예상된다면 점유이전금지 가처분을 신청하는 것이 좋다.

 

 

 

3. 가처분 권리분석

① 선순위 가처분

- 원칙 : 인수

선순위 가처분은 매각으로 소멸되지 않는다. 

가처분권자가 본안 소송에서 승소하면 매수인은 소유권을 잃을 수 있다. 이 경우 매수인은 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 통해 매각대금을 받아야 한다.

 

- 예외 : 소멸

㉮ 제소기간 도과(민사집행법 제287조)

채무자의 제소명령신청시 집행법원은 채권자에게 2주 이상의 제소기간을 정하여 본안소송을 하도록 한다. 위 제소기간 내에 제소증명을 제출하지 않으면 보전처분은 취소된다.

 

㉯ 사정변경(민사집행법 제288조)

사정변경이란 보전처분이 집행된 후 보전처분의 이유가 소멸되거나 기타 사정이 바뀐 경우로 피보전권리의 소멸 또는 보전필요성의 소멸 등

 

 

② 후순위 가처분

- 원칙 : 소멸

후순위 가처분은 매각으로 소멸

 

-예외 : 인수

후순위 가처분은 매각으로 소멸하는 것이 원칙이나 건물철거 및 토지인도 가처분, 원인무효에 의한 소유권이전등기 가처분 등은 예외적으로 소멸되지 않는다.

 

 

 

 

소유권이전 > 근저당권 > 가처분의 경우, 비록 가처분은 후순위이나 근저당권에 선행하는 소유권이전이 조건부 매매였는데 그 이행을 하지 않음으로써 매매 자체가 무효가 되는 경우다.